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Défiscalisation à la Réunion – Que choisir? Girardin ou Scellier DOM?

- rédigé par: Farida

Avec les nouveautés de la LODEOM (Loi d’Orientation pour le Développement Economique des Outre-Mer) votée en mai 2009, difficile de comprendre si vous devez ou pas défiscaliser et si oui, avec quel dispositif. Nous allons vous fournir quelques petits éclairages.

De façon générale, les 2 dispositifs ont pour but l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location et situé dans les DOM TOM permettant de bénéficier d’importantes réductions d’impôt . Ce sont, pour les particuliers et les sociétés, des dispositifs parmi les plus performants pour réduire la fiscalité. La loi Girardin a été mise en application en 2003 alors que la Scellier DOM n’est entrée en vigueur qu’en 2009.

Tableau récapitulatif:

Nom de la loi Article du code général des impôts Date d’effet Type et nature % Dispositif Obligations Avantages
Loi GIRARDIN
(pour les particuliers)
199 undecies A du CGI Jusqu’en 2011 Réduction directe sur le montant de l’impôt net à payer 50% La location plafonnée permet une réduction directe sur le montant de l’impôt de 10% par an, pendant 5 ans. Limite : 2232,93 € par m2 de surface défiscalisable (surface habitable + 14m2 de terrasse maxi) Louer le bien pendant 6 ans, avec plafonnement :
- du loyer à 12,08€ maxi du m² defisc (1).
- des revenus du ou des locataire(s).
Défiscalisation très efficace car diminution directe de l’impôt net à payer.
Gros montant de réduction d’impôt.
40% La location sans plafond permet une réduction directe sur le montant de l’impôt de 8% par an, pendant 5 ans. Limite : 2232,93 € par m2 de surface défiscalisable. Louer le bien pendant minimum 5 ans, sans aucun plafonnement.
25% L’habitation principale du propriétaire permet une réduction directement sur le montant de l’impôt de 2,5% par an, pendant 10 ans.

Limite : 2232,93 € par m2 de surface défiscalisable.

Habiter le bien en habitation principale pendant au moins 5 ans.
Loi GIRARDIN
(pour les sociétés)
217 CGI Jusqu’en 2011 Déduction fiscale sur les bénéfices avant impôt 100% Sur un an ou reportable jusqu’à 5 ans. Location pendant 6 ans, avec plafonnement du loyer
et des revenus du locataire.
La seule loi de défiscalisation dans l’immobilier pour les sociétés. Très grosse déduction.
Loi SCELLIER OUTREMER 199 septvicies Depuis le 30 décembre 2009. Réduction d’impôt sur le revenu 40% en 2010 et 2011 Location plafonnée sur le revenu des locataires et montant du loyer

40% du montant de l’acquisition sur 9 ans
puis 2% par an pendant 3 ans ou 6 ans supplémentaires
soit 46% ou 52% sur 12 ans ou 15 ans

Location pendant minimum 9 ans, avec plafonnement du loyer. Défiscalisation sur une durée moyenne. Interessant pour les fiscalité à partir de 3000€.

Défiscalisation Girardin et Scellier “Dom” : les deux systèmes doivent coexister jusqu’à la disparition de la loi Girardin fin 2011 pour le secteur libre, fin 2012 pour le secteur intermédiaire. Les avantages sont différents, le choix de l’un ou l’autre régime dépend des objectifs et de la fiscalité des investisseurs.

Girardin pour deux ans
La loi Girardin reste attractive pendant ses deux ans de sursis, notamment pour les contribuables fortement imposés. Elle permet des investissements multiples, une forte réduction d’impôt ( jusqu’à 64% du prix de revient, sans plafond), dans un délai plus court ( 5 ans ), et un engagement de location limité à 5 ou 6 ans.
Ce régime est conservé, en 2009 et 2010 pour les projets engagés, c’est-à-dire ceux dont les permis de construire des constructions, des acquisitions de logements neufs ou en VEFA ont été délivrés avant le 27 mai 2009 ; ou ceux pour lesquels une promesse d’achat, une promesse synallagmatique de vente ou un acte d’acquisition a été conclu avant le 27 mai 2009 pour les logements acquis neufs ou en VEFA.
Autres conditions : les logements devront être achevés au plus tard le 31 décembre 2010, et mis en location au plus tard 36 mois après la délivrance du permis de construire.
Dans ces cas, la réduction d’impôt en secteur libre ( sans plafond) est maintenue au taux de 40% (30 % en 2011, avant de disparaître). La réduction d’impôt en secteur intermédiaire ( avec plafonds de loyer et de ressources ) est fixée jusqu’à fin 2010 à 50% ; ( 45% pour 2011, 35% pour 2012) avant de s’éclipser au profit de la loi… Scellier “Dom”.

Scellier Dom : 40 à 52% de réduction
La Lodeom (loi sur le développement économique des outre-mer) étend les effets de la loi Scellier aux outres mers* dans son article 38.
L’incitation fiscale s’appuie sur une réduction directe de l’impôt sur le revenu, plus favorable qu’en métropole** : 40% sur le prix de revient entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2011 ; 35% entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013, et une possibilité de profiter de ce régime entre 2014 et 2017. Au final, la réduction peut s’étaler de 40% à 52 %, selon les options : Scellier “Dom” classique ou Scellier “Dom” « intermédiaire » (voir page 40).
Dans tous les cas, le taux de la réduction porte sur un montant d’investissement limité à 300 000 euros et sur un seul logement par an. L’engagement de location est de 9 ans minimum, avec ou sans possibilité de prorogation, selon la formule choisie.

Bien entendu ce genre d’investissement conséquent doit être mûrement réfléchi. Nous vous conseillons de faire appel à des professionnels du secteur. Nous vous communiquerons bientôt une liste des meilleurs acteurs de l’île. Mais pour information et en conclusion, sachez que vous devez vous poser la question de la défiscalisation dès lors que votre impôt annuel atteint:

- 8 000€ pour la défiscalisation Girardin

- 3 000€ pour la défiscalisation Scellier DOM

Ensuite, en fonction de votre impôt et de vos souhaits, une simulation doit être réalisée pour connaître l’investissement idéal.

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Au sujet de l’auteur de cet article :   Farida a écrit 94 articles. Farida, issue d'une grande école de commerce, est aujourd'hui en poste dans un important établissement de crédit local.


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1 Commentaire

  1. Cet article explique clairement les différents types de défiscalisation! bravo au redacteur!

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